不动产信托的定义

　　1.基本概念。不动产信托，是指以不动产及与不动产直接相关的权利为信托财产所成立的信托，也就是土地、建筑物或者其他不动产的所有权人作为委托人，将该不动产之所有权或他项权利，移转于足以信赖托付的且有管理运作能力的信托机构等受托人，受托人为受益人利益或为特定之目的，依信托文件的约定，管理或处分该不动产的信托行为或者关系。

　　不动产信托也经常被称之为房地产信托。目前在理论界和信托业界，房地产信托、房地产开发的资金信托和不动产投资信托基金的概念经常被混淆。为了使之完全区别于、运用于房地产开发的资金信托和不动产投资信托基金，我们认为，称之为“不动产资产信托”是一个可行的选项。

　　不动产信托设立的目的主要有：第一，保管性管理。不动产信托设立的目的可能是单纯的，也就是委托人无暇管理不动产，或者委托人考量受托人的专业管理经验与能力，为了避免缺乏时间和精力而导致疏于管理，或者未具专业知识而导致不动产闲置、管理不善、低度利用等缺失而设立信托；第二，融资。设立信托可以通过受益权的证券化进行融资，或者通过受益权的部分转让进行融资，以促进不动产充分、合理、有效的开发与利用，达到物尽其用、地尽其利的目的；第三，与资金信托进行组合运用，促进房地产的开发；第四，规避交易风险。

　　不动产信托还可能基于交易的担保或者安全等其他目的而设立。

　　在不动产信托中，委托人交由信托的财产其初始状况为实物形态的不动产。但在信托终止时，可能信托财产会以货币、证券（股权）等形态出现，具体情况因信托合同的约定及不动产信托的管理运用方式不同而不同。

　　2.不动产信托的成立要件。不动产信托的法律关系与一般信托并没有差异，所不同者只是其信托财产为不动产，而且须办理信托登记而已。因 此，要了解不动产信托的成立要件，除需了解一般信托的成立要件外，尚需了解不动产成立的特殊要件。

　　一般信托的成立要件有三： 一是当事人，也就是委托人、受托人及受益人三者；二是信托财产。不动产信托以不动产为信托财产。不动产作为信托财产不以不动产的所有权（土地所有权或建物所有权）为限，土地的使用权、甚至于不动产的租赁权等，也可以作为信托财产。至于其范围，应依信托行为成立时的信托目的及当事人所签订的信托合同或所立遗嘱的内容而定；三是信托行为意思表示。信托行为由设定信托意思的原因行为与移转所有权或为其他处分的处分行为所构成。

　　不动产信托成立的特殊要件，就是必须办理信托登记。由于信托财产具有财产的独立性与物上代位性属性，为顾及受益人及第三人的权益，使信托财产得以明确无误地确定，以保障交易安全，对于特定的不动产信托财产，必须进行信托公示，也就是办理信托登记。许多国家和地区的信托法律制度均有信托登记规定，就是以应登记或注册的财产设立信托的，非经信托登记，不得对抗第三人。而不动产是典型的依赖登记确定物权的财产。不动产权利因成立信托关系而移转或为其他处分，应当依照信托登记的有关规定办理权利变更登记，这里所称“权利变更登记”，是指移转所信托的不动产的占有和管理权予受托人，使受托人依信托本旨而为管理、处分的一种登记，其登记原因为信托，而不是以交易买卖、赠与、交换等为登记原因，后者的产权过户形式是所谓“产权变动登记”，前者则为“信托登记”。

　　我国的信托登记制度在《中华人民共和国信托法》生效多年后仍然迟迟未能建立，从而导致目前开展的不动产信托及其他财产、财产权信托，实：际上有先天的缺憾，虽然信托公司也试图以抵押登记之类的方法替代信托登记，但是其法律效力是存有疑问的。

　　3.不动产信托与涉及不动产的资金信托、信托基金的区别。不动产信托经常被与资金运用于房地产开发的洛克王国黑桃小丑款类、投资类及其他类型的资金信托相混淆，也经常与不动产投资信托基金（REITs） 相混淆。有专家认为，只要信托在运用过程中涉及到不动产，就应当纳人不动产信托的范畴中。实际上，在目前的媒体和信托业界，上述概念界定也确实得到广泛运用。但是，我们认为正是这种不分青红皂白的概念界定，貌似全面，实际上并不科学，并且导致了理论和实践的混乱。因此，我们认为应当在严格的意义上界定不动产信托的概念。

　　不动产信托与各种投资、洛克王国黑桃小丑款运用于房地产开发的资金信托的最大也是最显着的区别是：在不动产信托中，委托人交由信托的财产其初始状况为实物形态的不动产，例如，土地、房产或者其他建筑物。而各种资金运用于房地产开发或者投资购买房地产的资金信托，其信托财产的初始状态一定是资金或者金钱。而不动产投资信托基金（REITs）， 则是通过出售以受益证券（信托契约型）或者股票（公司型）的方式募集资金，再将资金投资或者运用于不动产，其中的多数以不动产出租所得收益作为投资者的报酬。因此，这三种信托产品是完全不同的。

　　不动产信托与资金信托在设立的过程中还存在一个重大的差异就是财产的移转方式的不同。在资金信托中，委托人只要将资金交付至受托人，信托就生效。但是，对于不动产而言，由于其不可移动的物理特性，实际的交付只有通过所有权的过户才能进行，也就是通过在不动产产权登记主管机关办理所有权变更登记的方式，将不动产交付给受托人。这样的过户不是真正的交易过户，受托人拥有不动产的产权也仅仅是为了受益人的利益而不是为了自己的利益，信托过户在本质上有别于交易过户。因此，在信托过户时，受托人和委托人及受益人均无需按照交易过户的规定缴纳有关税费。

　　4.不动产信托与房地产中介的区别。不动产信托业务还经常被与不动；产的居间中介业务相混淆，尤其是一些国家包括中国的一些信托业经营机构也同时经营不动产居间中介业务，更使得许多人误将信托业经营机构从事的不动产中介业务作为信托业务。

　　但是，在不动产的居间中介业务中，不动产中介商是接受购房或者租赁房产的客户的委托，或者接受房地产商的委托，代理房产的交易或者租赁事务，或者撮合买方与卖方、出租方与承租方之间的交易。在不动产的居间中，介业务中，不存在不动产的信托移转，也就是不存在信托财产，因此，也就不可能存在信托关系。至于不动产中介商代理处理与不动产交易和租赁有关的事务，也不是基于受托人的身份，而是基于代理人的身份。因此，我们不能因为信托机构出面经营不动产居间中介业务，就将不动产居间中介业务称之为不动产信托业务或者不动产事务处理信托业务。他们属于信托机构兼营的中间业务，房地产的买卖中介服务、咨询服务、评估鉴定业务等，应还其本来面目，归类于信托公司的中间业务，不宜列为不动产信托业务的范围。

　　而一些其他性质的机构，从事房地产代理中介业务及房租、水电等的代理收费业务，可能冠之以“信托公司”的名称。例如，山东省青岛市就有这类专门负责代理房物业费和水电费收费的“ 房产信托公司”，但是，由于不存在信托财产，他们所从事的业务也不是真正的信托业务。

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